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L'assemblée générale et les pouvoirs.
En cette période de crise sanitaire, il est probable que beaucoup de copropriétaires renonceront à se déplacer à la prochaine assemblée générale de leur copropriété et, soit voteront par correspondance, soit se contenteront de confier leur pouvoir.
Dans cette dernière hypothèse, il convient de préciser les nouvelles règles applicables en répondant aux questions suivantes qui sont les plus fréquentes.
1) Que devient le pouvoir adressé au syndic sans indication de mandataire ?
Il arrive souvent, notamment s'agissant de propriétaires-bailleurs ne résidant pas dans l'immeuble concerné et ne connaissant donc pas les autres copropriétaires, que ceux-ci adressent directement leur pouvoir au syndic.
La difficulté réside dans le fait que, généralement, ce pouvoir ne comporte aucune indication quant au nom du mandataire et, jusqu'à présent, le syndic se chargeait lui-même de remettre ce pouvoir, soit au président du conseil syndical ou au président de l'assemblée générale, soit, à défaut, à l'un des copropriétaires présents à l'assemblée générale, ce qui pouvait entraîner des collusions entre le syndic et certains copropriétaires.
L'article 22 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction telle qu'issue de l'article 211 de la loi du 23 novembre 2018 précise que : "Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit". La question qui se pose alors au syndic est de savoir à qui il doit remettre ces pouvoirs dépourvus de tout nom de mandataire."
La réponse est fournie par l'article 17 du décret du 17 mars 1967 tel que modifié par la loi du 2 juillet 2020 qui précise que : "Le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence, le syndic remet aux mêmes fins ce mandant au président de séance désigné par l'assemblée générale."
2) Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il recevoir ?
La question qui va ensuite se poser est de savoir combien de pouvoirs un copropriétaire peut recevoir lors de l'assemblée générale.
La réponse est fournie par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 qui précise que : "Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non-membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelques titres que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat."
Dès lors, un copropriétaire peut recevoir plus de trois pouvoirs, mais uniquement dans l'hypothèse où l'addition de toutes les voix (les siennes et celles des pouvoirs qu'il détient), ne dépasse pas 10 % des tantièmes de copropriété.
L'objectif du législateur est de faciliter la gestion des copropriétés au sein desquelles l'absentéisme aux assemblées générales est souvent fréquent, surtout en cette période de crise sanitaire.
3) Les époux copropriétaires peuvent-ils chacun recevoir des pouvoirs ?
Là encore, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 nous apporte une réponse à cette question en précisant, que cela est possible dans les limites susvisées.
Néanmoins, il est évident que les millièmes du lot appartenant au couple ne peuvent être comptabilisés qu'une seule fois au bénéfice de l'un des deux époux.
4) Un copropriétaire qui a reçu trop de pouvoirs peut-il les déléguer à la personne de son choix ?
À nouveau, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 consacre sur ce point la jurisprudence en précisant que :
"Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat."
Autrement dit, un copropriétaire peut donner son mandat à un autre copropriétaire de l'immeuble ou à un étranger à celle-ci, et ce, dernier peut, à son tour, le transmettre à toute personne de son choix à moins que cela n'ait été interdit par le mandataire dans son pouvoir.
Vous êtes maintenant prêt à gérer les pouvoirs qui pourront vous être donnés lors de la prochaine assemblée générale.
MARIE-CHRISTINE GERBER
COMMENT VENDRE UN BIEN EN INDIVISION LORSQU'UN INDIVISAIRE EST TAISANT OU OPPOSE A LA VENTE ?
1°) Rappel du principe :
Dans le cas d'un indivision, soit consécutive à une divorce, une séparation ou un décès, la vente d'un bien nécessite l'accord de tous les indivisaires, c'est à dire de toutes les personnes composant l'indivision.
2°) L'apparition du litige :
Un litige peut surgir lorsque l'un des indivisaires, soit ne se manifeste pas pour autoriser la vente, soit y est opposé.
3°) L'action permettant de débloquer la situation :
Un indivisaire peut être autorisé par la justice à vendre un bien indivi malgré le refus ou l'absence de consentement de l'un des indivisaires, si le refus de ce dernier met en péril l'intérêt commun.
C'est le cas notamment lorsqu'après le décès de leur parents, les héritiers deviennent propriétaires d'un bien indivi qui génère des charges (charges de copropriété par exemple), sans contrepartie (appartement non loué). Le passif de le succession peut alors s'alourdir rapidement et il devient urgent de vendre le bien qui, de surcroît, n'étant plus occupé, risque de se détériorer.
Depuis le 1er janvier 2021, l'héritier qui souhaite sortir de cette impasse peut, par le biais d'une procédure accélérée au fond, solliciter du tribunal judiciaire, l'autorisation de vendre seul le bien indivi, sans le consentement de l'indivisaire taisant, opposant ou récalcitrant.
Il pourra ainsi obtenir la vente du bien dans un délai relativement rapide d'environ quatre à six mois.
LA DECLARATION DE SUCCESSION ET LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE
Après un décès, les héritiers ont l'obligation de déposer une déclaration de succession auprès du service des impôts du dernier domicile du défunt, et ce :
- dans un délai de six mois à compter de son décès, si celui-ci est survenu en France ;
- dans un délai de douze mois à compter de son décès, si celui-ci est intervenu à l'étranger.
Cette déclaration est généralement déposée par :
- les héritiers eux-mêmes, lorsqu'ils sont tous connus, qu'il n'existe pas de mésentente entre eux, ni de biens immobiliers, ni de testament, ni de donation entre époux ;
- le notaire dans les autres cas.
Selon la jurisprudence, celui-ci est alors tenu d'une obligation de moyens de non de résultat.
Néanmoins, sa responsabilité peut-être engagée essentiellement dans les deux cas suivants :
- lorsqu'il n'a pas informé les héritiers de la nécessité de déposer une déclaration de succession dans le délai requis, des pénalités encourues en cas de non-respect de cette obligation ainsi que de la possibilité de souscrire une déclaration partielle afin d'éviter le paiement de pénalités de retard ;
- lorsque, par négligence, il a tardé à faire la déclaration alors qu'il disposait de tous les renseignements nécessaires pour le faire.
Le cabinet de Marie-Christine GERBER peut vous aider dans vos démarches dans ces deux cas.